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民泊新法 成立

2017年6月9日に住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法が成立しました。これにより民泊を営業したい方は都道府県知事に届け出れば、旅館業法許認可が無くても、180日以内の民泊運用ができるようになりました。
しかし180日以内という事ばかりでなく、いろいろなルールが規定されています。衛生管理や災害時の安全確保、名簿の備え付け、避難経路の表示や、国の定める標識の表示等々。違反すると、6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金が科せられることもあります。
また、住宅宿泊管理業者は国土交通省への登録、住宅宿泊仲介業者は観光庁長官への登録が義務付けられています。仲介業者(仲介サイト)には違法民泊の削除命令も出されます。
こちらも違反すると、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金や、業務停止命令、登録取り消しなどの厳しい罰則があります。
今後は民泊も増えることと思いますが、マンションとしては、民泊を禁止する場合には規約でしっかり禁止を規定しておく必要があります。今のうちに規約の確認をしておくことが必要でしょう。



個人情報保護法の改正

2017年5月30日に改正個人情報保護法が施行されます。今までは5000以上のデータを取り扱う事業者が対象でしたが、今回の改正で、マンション管理組合も個人情報取扱事業者に該当することになります。
個人情報の取り扱いについては法に則った保管・運用をしなければなりません。しっかりルールを定め、適切な運営をしていることを組合員の皆様にご理解いただく必要があるものと思います。
・情報の漏洩が生じないようにすること
・鍵のかかるキャビネット等に保管すること
・役員の中での取り扱いルールを決めること
・本人の意思確認をしっかりすること
などしっかり検討してして決めておくことが必要かと思います。



民泊問題

民泊問題が随分身近になってきてしまいました。海外のサイトなどで、簡単に登録できてしまうところもあります。気が付かないうちに、民泊等が営まれていたという事も起こるかもしれません。
住戸を目的としたマンション管理組合では、民泊禁止の方針のところが多いのではないでしょうか。
国の方針よりも、やはりご自分の暮らしのほうが大切だと感じていらっしゃると思います。その場合には、それぞれの組合で、しっかり合意形成を図り、規約で定めておくことが必要です。
専有部分の用途が「住戸専用」となっていても、それで十分という事にはなりません。宿泊も、短期間の住戸としての使用になるというような主張をされるかもしれません。
また、用途の規定だけでなく、貸与についても規定が必要です。これも短期間の賃貸と同じだと言い訳ができてしまいます。
規約の「専有部分の用途」・「専有部分の貸与」の条の両方に、期間を問わず、不特定多数に対しての宿泊、滞在等を禁止するという事をはっきり規定しておくことが必要です。
また、投資用のマンションでは、希望者もいるのではないかと思います。この場合にも他の方々と合意形成を図ることは不可欠です。起こるべきトラブルを予想して、対処策を考えておくことも必要と考えます。



建て替えに伴う費用

そろそろ建て替えを検討しなければというところが出てくるのではないでしょうか。そのようなマンションでは、多くの区分所有者方がご高齢になられていると思います。
建て替えに賛成したいけれど、その後そこに住むために新たにローンは組めない。別のところに引っ越しするとなると、今までの環境と違ってしまうし知り合いもいなくなってしまう。どうしたらいいのかとお悩みになられる方は少なくないと思います
住宅金融支援機構ではそのような方のために「高齢者向け返済特例制度」というものを設けています。
建て替え後に住居として購入する場合や、大規模修繕で一時金を徴収されるなどの時に限度額1000万円まで融資してくれます。保証人は(一財)高齢者住宅財団がなってくれます。申し込めるのは60歳以上の方。
自宅を担保に資金を借り、毎月利息だけ支払い、死亡後に一括清算することになります。
同居の方や遺族の方が一緒に住んでいる場合には、そのままで条件を引き継ぐこともできます。



大規模修繕工事

マンションの維持、保善に欠かせない大規模修繕工事。以前は大体10年周期で行われていました。近頃は12~13年周期が普通になってきています。大規模修繕工事は、建物の維持、保善だけでなく、改良、改善のために行うこともあります。
大規模修繕工事の進め方は主に2通りに分かれます。一つは「責任施工方式」。どこを、どのように工事するかという設計と、実際に工事するまでを同じ会社に依頼する方法です。この方法ですと、役員の皆様の負担が少し軽くなるかもしれません。 しかし、工事の監理を同じ会社がするのですから、本当に信頼できる会社を選ぶ必要があります。
もう一つは「設計監理方式」。工事の設計と施工を別々の会社にし、設計をした会社が工事の監理をするというものです。設計をするコンサル会社を選んだり、施工会社を選んだりとちょっと手間がかかりますが、施工会社ではない立場で工事の監理をしてくれるので安心です。
このコンサル会社の選出は非常に重要です。組合のことをよく理解し、皆様の意見をよく聞いてくれるかなどを選考基準に入れたいものです。
工事は長い期間がかかります。その間不便なことも避けられません。「責任施工方式」にしても「設計監理方式」にしても、住民が置いてきぼりにならないよう、常に情報を開示し、理解できる工事を進めてくれる会社を選ぶことが必要です。
大規模修繕工事の準備から工事完了までは長い期間がかかりますので、理事会だけで進めますと、その間に役員交代が起こります。専門委員会を設置して進めるほうがいいでしょう。
「責任施工方式」にするか「設計監理方式」にするかは、マンションの事情や規模によって違ってくるかもしれません。また、工事の方法ばかりでなく、会社選定なども、専門家の助言を求めることも必要でしょう。



給排水管更生・更新工事

長期修繕計画で、築30年前後を目途に給排水管更新工事を予定なさっているマンションが多いと思います。マンションの一生の中で、ちょうど中間点にあたる頃かもしれません。更新工事ばかりでなく、更生工事も大きな工事ですが、いざ工事を行おうとしたときに、多くのマンションで戸惑う問題があります。
流し台、洗面台、風呂場の下から本管に通じるまでの、いわゆる「枝管」です。ほとんどのマンションでは、この枝管は専有部分とされていると思います。規約をご確認ください。
規約で専有部分となっていましたら、管理組合で工事をすることはできません。でも、本管と一括で工事がしたい。修繕積立金で賄いたい。そんな時には奥の手。規約で床下や天井裏の配管を共用部分にしてしまう方法もあります。
この枝管については「自己の専有部分から点検、修理を行うことが不可能なものは、区分所有者全員の共有部分にあたる」という判例(最判平成12年3月21日判時一七一五号20頁)が出ているケースもあります。
このケースは排水管が階下の天井裏を通っているため、自己の専有部分から点検、修理ができないとの理由で共用部分と認められました。しかし、住人にとっては床下も階下の天井裏も、自分で点検、管理できないのは同じことです。ならば、規約で共用部分とし管理組合で管理できるようにしてはいかがでしょうか。
規約改定をした後は、長期修繕計画に「枝管部分」の工事費用も含めることをお忘れなく。



マンション地震保険

マンションの地震保険入ろうかどうしようかと悩ましいところです。保険料も高いし、その割には担保される部分が少ない。きっと判定も厳しいだろうし。何かあったときに保険では到底賄いきれないだろうし。無駄なのかしらと悩む。
その割には多くの住民の方は内容も知らずに、保険さえ入っていれば安心だと思われているのではないでしょうか。昨今首都圏直下型だとかなんとか騒いでしるし。理事会では判断がつきませんね。
火災保険を選ぶ時と同様、理事会だけの判断で入る入らないを決めるのは避けましょう。まず、地震保険はどのようなものなのか、自分のマンションではどこが担保されるのか。理事会で保険屋さんを招いて勉強会をしましょう。
それから、地震保険とはどういうものかとの内容とともに住民アンケートを行います。このアンケートで住民の方の意思が把握できればいいにですが、残念ながら無関心な方が多いのは否めません。
最終的には総会で加入するかどうか決議するのがいいと思います。加入する、加入しないということが問題ではなく、皆さんの意思をはっきりさせておく事が重要なことになります。
いざ何か起こった時に、皆さんの意思で入った、皆さんの意思で入らなかったと言えるようにしておきたいですね。とは言え、地震など起こってほしくないものです。



ペット飼育について

ペット飼育についてもずいぶん認識が変わってきました。二昔前はマンションでペットはほとんど禁止でした。ここ10年ぐらいでしょうか。ペット可が多くなっていました。現在の新築マンションではほとんどがペット飼育可ではないでしょうか。
最初からペット可の場合は問題はありませんが、途中からご時勢に合わせてペット飼育を可能にする場合には大変です。ペット禁止だからここに決めたという方もいらっしゃるでしょう。
お子さんも巣立って淋しさからペットを飼いたいと思うようになられる方もいらっしゃるでしょう。どちらのお気持ちもわかりますが難しいですね。今やペットはペットではなく家族としての地位を確立しているほどです。
できるのであれば、ペット飼育細則をしっかり定めて、そのうえでペット飼育可にしたいところです。細則でしっかり定めることはマナーばかりでなく、迷惑行為があった場合の対処です。聞き入れない飼い主の方にはペット飼育を禁止し、以後ペット飼育を認めないくらいの厳重な対処も必要です。
家族同様なら、しつけも家族と同様にしてほしいものです。我が家にも猫4匹、犬2匹が一緒に暮らしています。臭いや鳴き声、散歩、トイレの始末等気を付けることはいろいろあります。それでもかけがえのない存在になっています。
高齢者社会にに向かい、心のよりどころも必要ではないでしょうか。ペット飼育細則をしっかり定め、周りに迷惑のかからない飼い方をすれば、ペットの苦手な方も認めてくださるのではないでしょうか。
ペット禁止のマンションで、内緒で飼われている場合が結構多いものです。それを見て見ぬふりをしているところも。というのでしたら、ペット飼育可にしてしまうのもいいのではないかと思います。


 

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